马来西亚的屋业发展(控制及执照)法令 (HDA) 都是倾向于买家,这也是为了保护买家不受势力群体开发商利用欺瞒而成为受骗者,只要是买家直接向开发商买下的房子(注:此法令对二手房不适用,二手房是以合同法律管辖) ,此法令已注明开发商必须使用法令里所提供的买卖合约(也就是常听到的SPA/S&P),此合约不允许任何更改,务必和法令里提供的合约样本一模一样,当然此合约也会看到买家的资料和房子的细节,房子蓝图等等。这一些资料也是经过相关房屋开发部门的同意审核才被批准成为合同里的一部分资料。

1. 哪些付款款项?

买卖合同里不会出现以下款项,因为它是一个标准的合同样本。这里可以分为3项:-

比如:房价=RM500000(100%);头期(包括定金)=RM50000(10%);其余款额=RM450000(90%)

  1. 订金最低RM500至RM5000(因开发商而定)booking fee – 意思是你已经预定了这套房子,付了定金,开发商会给一份预定表单让你去申请房贷,一般在此表单里都会注明说14天内买家必须签买卖合约,要不然开发商有权利没收订金。当然,这也取决于相关房产是不是那么火爆,只要市场不好,经济不好,开发商都会通融再给另外7天或更长时间处理房贷。
  2. 头期余额(剩下的10%头期)deposit/ down payment – 这就是所谓的10%头期再减去已付的定金,这笔钱必须在签买卖合同同时支付给开发商。随着经济走下波的趋势,许多开发商也愿意给优惠打折,比如:折扣房价的10%或零头期买房计划,那买家就不需要烦恼头期钱。
  3. 其余款额90%的balance sum/loan sum- 这笔钱可以通过银行贷款(但不一定所有银行都愿意借90%贷款比率给买家,还是取决于买家的偿还经济能力)或自己的现金支付。

2. 什么时候需要付款?

买卖合同只会注明买卖价格(原价)及标准的其余款额付款时间表。

  • 定金 booking fee – 预定房子签预订单的时候。
  • 头期余额 deposit/down payment – 签合同的时候。
  • 其余款额 balance sum/loan sum – 依据房屋建筑时间表(建到哪一期才付哪一期),不是全额付款。每时间表的30天里必须付款给开发商。
  • 差额 differential sum(如有)-房子建好第一期(如:地基已建好)的30天之内必须付款给开发商。

3. 什么是差额differential sum?

当贷款比率低于90%,一般因买家手上已有超过两个房贷,偿还能力不足,那银行一般不愿意批那么高的贷款给买家。比如:80%的贷款那就会有差额,买家必须自己付其余的差额(因为总价是RM500000,头期RM50000,贷款80%是RM360000,其余的RM90000就是差额)。换句话说,银行只借RM360000,其余的你自己搞定,搞不定就找别人借,反正银行和开发商不会帮你,要不然就别想买房。

4. 哪些律师费 legal fee需要付?

可以规划为3类费用,一般律师都会混在一张报价单,律师费是依据马来西亚律师薪酬法令规定的计算法,如该律师没有依法计算,受害买家可以到律师公会投诉:-

A 买卖合同 S&P/SPA(一般开发商会全包费用)

  • 律师费 legal fee(以房屋售价来计算,售价指没折扣的原价)
  • 杂费 disbursement
  • 印花税 stamp duty(也是以印花税法案所批准的方程式来计算)

B 银行贷款 loan(不是每家开发商会包费用)

  • 律师费 legal fee(以贷款数额来计算,贷款数额指包括保险费用)
  • 杂费 disbursement
  • 印花税 stamp duty(也是以印花税法案所批准的方程式来计算)

C 地契转名 MOT(一般开发商不会包,买家必须自付)

  • 律师费 legal fee(以房屋售价来计算,售价指没折扣的原价)
  • 杂费 disbursement
  • 印花税 stamp duty(也是以印花税法案所批准的方程式来计算)

在合同里,不会注明开发商是否包此费用,切记这份合同是标准格式,不能擅自更改,里面只注明所有费用都是买家自付,所以务必和开发商索取他们的书信担保以确保该费用由开发商付,而不是买家。

5. 贷款审批需要花多长时间?

一般是3工作日左右,要是有遗漏文件会再需要多3工作日审批,整个过程大概14天左右。建议找个熟悉及有经验的银行员,每个银行员的做法都不一样,比较有经验的已经熟悉程序,知道要索取哪些文件,也知道和哪个上头沟通,要是上头有疑问也知道怎样回答,整个过程比较顺畅。至于需要准备哪些文件,请与银行员沟通。

6. 贷款审批后就结束了吗?

不是!请记得和银行员和银行代表律师跟进。审批了不代表你就不需要跟进了。尤其是有购买保险配套,必须和银行员跟进该保险配套,如需要做身体检查并呈上报告,必须及时完成,如有耽误,会拖延整个其余款额的程序。如超过所规定的30天,那开发商有权利要求罚款。注:开发商不会帮忙跟进,贷款跟进是买家的义务。

7. 具体有哪些文件需要签?

  • 预定表单 booking form – 和开发商
  • 房屋买卖合同 SPA/S&P – 和开发商代表律师
  • 贷款献议书 letter of offer (LO) – 和银行员
  • 贷款合同 loan agreement – 和银行代表律师
  • 地契转名表格及合同 MOT(如有) – 和开发商代表律师

8. 什么时候拿钥匙?

根据合同及房屋形式,一般只有两种:-

  • 买卖合同日期的两年之内,如果房屋属于个别地契 individual title
  • 买卖合同日期的三年之内,如果房屋属于分层地契 strata title

9. 交房领钥匙时,需付什么?

  • 物业费/管理费 maintenance fee/ service charges(每个月)
  • 物业/管理保证金 maintenance/ service security deposit(首4或6个月)
  • 储备金 sinking fund
  • 水电保证金 TNB & water utility deposit
  • 地税(每年)quit rent/ cukai tanah/ cukai petak
  • 门牌税(每半年)assessment/ cukai pintu
  • 罚款(如银行/买家没准时付款)late payment interest

10. 房屋有保修期吗?如有漏水,地板问题可以向开发商索赔吗?defect liability period

可以,保修期是两年,从领钥匙通知开始算起。但只要经过一次大改造如拆墙,一般开发商不会再给免费保修期。

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